Wynajem mieszkania to dziś popularny sposób na dodatkowy dochód, ale dla właścicieli wiąże się też z ryzykiem – zwłaszcza gdy najemca nie płaci lub nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy. Dlatego coraz więcej właścicieli decyduje się na umowę najmu okazjonalnego, która daje im silniejsze narzędzia prawne i większe poczucie bezpieczeństwa. Czym różni się ten typ umowy od zwykłego najmu? Jakie ma zalety, jakie formalności trzeba spełnić i na co zwrócić uwagę? W tym poradniku wyjaśniam wszystko krok po kroku.

 

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

 

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Głównym celem wprowadzenia tej formy najmu było zabezpieczenie właścicieli przed problemem tzw. trudnych lokatorów. W standardowej umowie najmu, wypowiedzenie umowy i eksmisja mogą ciągnąć się latami – w najmie okazjonalnym właściciel ma prawo szybciej odzyskać lokal, jeśli najemca nie wywiązuje się z umowy. Co ważne, najem okazjonalny może dotyczyć tylko lokali mieszkalnych wynajmowanych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w tym zakresie. Taka umowa musi być zawarta na czas określony, maksymalnie 10 lat.

Najem okazjonalny to odpowiedź ustawodawcy na realne problemy wynajmujących, którzy w tradycyjnych umowach są często bezsilni wobec lokatora odmawiającego opuszczenia mieszkania. Kluczowym elementem tej umowy jest fakt, że najemca składa przed notariuszem oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki temu właściciel nie musi latami prowadzić sporu sądowego, ale może znacznie szybciej wszcząć postępowanie komornicze. W praktyce oznacza to, że najemca nie ma prawa do ochrony lokatorskiej w zakresie eksmisji – nie może zasłaniać się brakiem innego lokum, bo musi je wskazać już przy podpisywaniu umowy. Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi większą kontrolę nad tym, kto faktycznie mieszka w lokalu i jakie są warunki korzystania z niego.

 

Najważniejsze elementy umowy najmu okazjonalnego

 

Najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu przede wszystkim dodatkowymi dokumentami, które najemca musi dostarczyć. Podstawowe elementy to:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia lokalu w określonym czasie,
  • wskazanie innego lokalu, do którego najemca przeprowadzi się w razie eksmisji,
  • pisemna zgoda właściciela tego lokalu na przyjęcie najemcy w razie konieczności.

Bez tych trzech elementów umowa najmu okazjonalnego traci sens, bo nie daje realnych narzędzi do szybkiego odzyskania lokalu. Właśnie dlatego wielu właścicieli współpracuje z kancelarią prawną, która pilnuje, by dokumenty były zgodne z prawem.

 

Jakie są korzyści z zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

 

Dla właściciela lokalu największą zaletą jest uproszczona droga do eksmisji nieuczciwego lokatora. Dzięki oświadczeniu notarialnemu właściciel nie musi prowadzić wieloletniego postępowania sądowego – wystarczy, że ma tytuł wykonawczy i może skierować sprawę do komornika. 

Kolejną zaletą jest większe poczucie bezpieczeństwa. Najemca, podpisując umowę, jest świadomy konsekwencji – z góry godzi się na opuszczenie lokalu, jeśli nie będzie płacił lub złamie warunki umowy. To skutecznie ogranicza nadużycia. 

Nie bez znaczenia jest też fakt, że w przypadku najmu okazjonalnego właściciel nie musi obawiać się ochrony lokatorskiej w takim stopniu, jak przy zwykłym najmie. Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera wiele zapisów chroniących lokatorów, ale najem okazjonalny daje więcej praw właścicielowi.

 

Jakie formalności trzeba spełnić?

 

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, trzeba pamiętać o kilku ważnych krokach:

  1. Umowę zawieramy zawsze w formie pisemnej – ustna umowa najmu okazjonalnego nie ma mocy prawnej.

  2. Do umowy należy dołączyć akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.

  3. Konieczne jest wskazanie innego lokalu do wyprowadzki i dołączenie zgody właściciela tego lokalu.

  4. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – w przeciwnym razie umowa może być traktowana jak zwykły najem.

Spełnienie tych wymogów wymaga nieco więcej zachodu niż zwykła umowa najmu, ale w praktyce daje realne zabezpieczenie interesów właściciela.

 

Najem okazjonalny a koszty – o czym pamiętać?

 

Przy podpisywaniu najmu okazjonalnego pojawiają się koszty, których nie ma w zwykłej umowie. Chodzi głównie o wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Koszt takiego oświadczenia to zazwyczaj kilkaset złotych i pokrywa go najemca – warto to zapisać w umowie, aby uniknąć nieporozumień. Do tego dochodzi ewentualna opłata za pomoc prawną, jeśli właściciel chce mieć pewność, że wszystkie dokumenty są prawidłowe. Wielu wynajmujących decyduje się na wsparcie kancelarii, która przygotuje kompletną umowę i pomoże dopełnić formalności.

 

Kiedy najem okazjonalny się nie sprawdzi?

 

Mimo wielu zalet umowa najmu okazjonalnego nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem. Nie sprawdzi się np. w przypadku wynajmu lokali użytkowych – tam najem okazjonalny nie obowiązuje. Nie jest też możliwy, jeśli właściciel prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu – wtedy trzeba rozważyć najem instytucjonalny, który ma podobną konstrukcję prawną. Najem okazjonalny bywa też trudny do zrealizowania, jeśli najemca nie ma gdzie się wyprowadzić lub nie jest w stanie przedstawić zgody właściciela innego lokalu. W praktyce to często największa przeszkoda w zawarciu takiej umowy.

 

Podsumowanie – czy warto zdecydować się na umowę najmu okazjonalnego?

 

Dla właścicieli, którzy chcą spać spokojnie i mieć realne narzędzie do odzyskania mieszkania, umowa najmu okazjonalnego to rozwiązanie warte rozważenia. Wymaga wprawdzie więcej formalności i dodatkowych dokumentów, ale w razie problemów z lokatorem daje dużą przewagę.

Jeśli planujesz wynająć mieszkanie i chcesz przygotować umowę najmu okazjonalnego bez błędów, skorzystaj ze wsparcia prawnego. W Kancelarii Wróblewski pomagamy właścicielom przygotować profesjonalne umowy, dbamy o zgodność z przepisami i doradzamy, jak zabezpieczyć interesy wynajmującego. Skontaktuj się z nami – razem zadbamy o Twój spokój i bezpieczeństwo wynajmu.